Cómo funciona el sistema francés
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés de amortización: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia mes a mes es la composición: al principio pagas sobre todo intereses; al final, sobre todo capital.
Esta es la fórmula:
Cuota = Capital × i × (1+i)n / ((1+i)n − 1)
Donde i es el interés mensual (TIN ÷ 12) y n el número total de mensualidades (años × 12). El simulador de arriba aplica esta fórmula al vuelo cada vez que cambias un dato.
Lo que el simulador no incluye
Para una oferta real necesitarás sumar:
- Comisiones: de apertura (0–1% del importe), por amortización anticipada (0,15–0,25% del capital amortizado), por subrogación.
- Seguros vinculados: de hogar (~200–400€/año), de vida (~300–500€/año), de protección de pagos. Los bancos los exigen para bonificar el TIN.
- Gastos de constitución: notaría, registro, gestoría, tasación. Aproximadamente 1.500–2.500€ sobre 200.000€ de préstamo.
- Impuestos: ITP o IVA según si es vivienda usada o nueva (6–10% del precio de compra). No del préstamo, pero hay que tenerlo previsto.
El truco del plazo
Ampliar el plazo reduce tu cuota pero multiplica los intereses que pagas al banco. Para una hipoteca de 200.000€ al 2,5%:
- 20 años: cuota 1.060€/mes · intereses totales 54.400€
- 25 años: cuota 897€/mes · intereses totales 69.100€
- 30 años: cuota 790€/mes · intereses totales 84.400€
Diferencia entre 20 y 30 años: 30.000€ más en intereses a cambio de una cuota mensual 270€ menor. La elección depende de tu capacidad de ahorro mensual y de qué prefieras hacer con esa diferencia (¿invertir? ¿colchón de emergencia? ¿gasto?).